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焦点里的长三角楼市

2020年09月05日  07:00  21世纪经济报道  唐韶葵 

21经济网-21世纪经济报道官方网站一个地区或者城市人口持续净流入,用浅显的道理讲就是房子会变成供小于求的商品,价格自然会涨上去。

8月31日,天气晴好,江苏常州市中心某处甜品店。

“好怕出政策啊,想买的新房还没有开盘。”刘熙(化名)在和朋友喝下午茶的时候,刷到一条无锡发布房地产“调控新政”的消息。刘熙从事房地产相关行业,出于职业敏感,她担心常州不久后也会出“新政”,不禁把手中的奶茶放下,打开手机网页搜索起“常州房产新政”。

房子还能“炒”吗?

刘熙是常州本地人,名下已经有一套房产,准备买第二套。她看中的某盘预售证近期会批下来。因此,她担心政策有变——如果常州提高二套房首付,那么攒了几年的首付款有可能不够,要买还得再想办法筹钱。

按照常州公积金中心目前执行的贷款政策,首套房贷款,144平方米以下的仍执行首付20%,144平方米以上的首付最低30%;二套房及以上贷款首付仍保持40%。

相比常州周边的其他城市,如苏州2016年在二套房首付50%基础上,将有户籍首套有贷款的二套房首付比例调整到80%,常州现行的政策显然在进入门槛上偏低。

资本流向有迹可循。最近10年,常州房价几乎翻了3倍。今年疫情过后,常州房价一路向上,6月二手房价涨幅0.8%,排名全国第12,全省第3,超越南京、无锡。

2020年以来,长三角政策明显倾向于防控市场上涨预期,最近的变化是,7月23日凌晨,南京七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,从加强土地市场调控、加强热点楼盘销售管理等方面出台九项楼市新政,同时升级限购政策,明确夫妻离异、任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

8月30日,江苏无锡《市21经济网-21世纪经济报道官方网站办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》发布,进一步升级了限购政策,在现有住房限购政策的基础上,增加了对离异家庭购房套数的限制,规定夫妻离异后2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。在满足合理住房需求的同时,防止通过“假离婚”手段获取购房资格。

与此同时,无锡对于房屋交易的税费内容、贷款政策等也有收紧,并且严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为。

21经济网-21世纪经济报道官方网站常州8月26日参加了由住房和城乡建设部(简称“住建部”)在北京召开部分城市房地产工作会商会,常州随后会不会出新政?

21经济网-21世纪经济报道官方网站8月最后一周,常州楼市二手房挂牌均价从14235元变为14218元,下跌17元,由涨转跌;常州最近三周在售二手房数量为21303套,21039套,21103套,上下震荡。

9月1日,无锡楼市新政宣布的两天后,老张(化名)夫妇被中介赵小(化名)告知,他们虽然离婚了,但目前暂时还不能贷款买房,因为虽然两人名下两套房产已转到老张夫人名下,而新政是按照离婚前房产数量统计的。老张夫妇原计划通过假离婚以首套房名义买学区房。如今房子要全款,意味着这对夫妇有可能要卖掉手中一套房才能凑足房款。

在长三角不同城市,十年间,房产中介门店与奶茶店渐次落户于各个人流量较高的街区。更多的刘熙、老张夫妇们,想通过多买房实现资产保值升值,却止步于政策首付门槛的抬高。无锡一家做一手代销公司创始人对21世纪经济报道透露,前不久,他签下了一个楼盘的代销合同,本以为可以在两个月内卖掉手中房源的80%,现在看来销量要减半。他目前寄希望于合作过的金融中介,帮自己的一些准客户解决首付资金不足的问题。

21经济网-21世纪经济报道官方网站当温州炒房团神话不再,炒房者被政策套牢的案例也慢慢浮出水面。

杭州“房事”小史

21经济网-21世纪经济报道官方网站2014年初的杭州,德信旗下的北海公园楼盘以相当于同板块均价8折——1.58万元/平方米出清210套房源,打响降价第一枪,此时,西子湖畔这座美丽城市房价已经阴跌3年。北海公园售楼处当年的情景是:一边是销售人员在沙盘前给不断前来的客户介绍项目,另一边则是前几期业主们在有序维权。

长三角城市房价起伏跌宕。2010年4月中旬,“国十条”出台,紧接着是“国五条”、“国八条”,杭州跟随全国楼市进入当时看来是最严厉的调控周期。然而,伴随调控升级,杭州土地市场却骤然升温,高价地频现。2010-2012年,杭州出现了5个地价超过2万元/平方米的项目。杭州房地产市场在2010年代初期就露出向上的苗头。中海、滨江、融信等房企在2013年前后拿下的高价地,在2015年或亏本开售、或去化缓慢。

直到进入2016年,杭州楼市开始飙升。因为G20峰会召开,2017年-2019年杭州人口净流入分别在28万、35万、50万人,连续三年持续净流入,加上亚运会召开前的城市升级预期,杭州新房成交量在2016年首次迈过20万套大关,成交金额高达3597亿元,连续10个月成交量超过万套,卖地1573.5亿元。2017年开始连续三年卖地超过2000亿元。这也为杭州充足的市场供应埋下伏笔。

随着杭州全新多中心格局的规划调整,杭州楼市也迎来了爆发期。而另一方面,2016年下半年开始到2017年,杭州也迎来调控政策密集出台。

从2016年9月27日起,杭州“三箭齐发”维护房地产市场持续健康发展,9月28日起上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例和暂停购房入户。2016年11月,杭州限购升级,扩大限购范围与升级限购措施,外地人买房需提供1年以上社保或个税证明,且不能通过补缴方式买房。

也就是这一年,长三角的上海、苏州、南京、合肥等核心城市密集出台限购限贷政策,且力度较大;嘉兴、无锡、宁波、扬州、常州等长三角次中心及环沪城市,随后在2017年密集出台限购限售政策,且较为严格;泰州、绍兴、台州、南通、镇江、滁州等江浙节点城市,也在2017年陆续出台限售限贷政策,但整体市场环境相对宽松。

21经济网-21世纪经济报道官方网站2017年3月,杭州颁布土地新政,限制地价过高推高楼市,明确规定当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售(现房销售);溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

杭州楼市自此限购限贷限售限单身。

虽然2017年21经济网-21世纪经济报道官方网站政策一步一步地收紧,但是杭州房价依旧呈现上涨趋势,普通工薪阶层感叹买房难。原因在哪?2017年3月12日,有网友在知乎上发问:杭州的房价算高吗?另有网友回答:“一个地区或者城市人口持续净流入,用浅显的道理讲就是房子会变成供小于求的商品,那么价格自然会涨上去。加之人民币的购买力在下降,可谓1+1>2的效应就产生了。”

21经济网-21世纪经济报道官方网站从2016年开始,杭州房价从2万多元/平方米一路飙涨到2020年,再未回调。相比北京上海,2016年的杭州房价对于投资客而言就是白菜价,而这一年的杭州,人口净流入增幅高达8.9%,在全国范围内位列第一。同年上海、北京和广州,这一比例分别是3.43%、2.02%和-0.69%,分列第5、9和20位。

21经济网-21世纪经济报道官方网站人口流入、中国最前端的互联网基地、拆迁户入市、亚运会之前加快城市改造的愿景,都助推杭州房价暴涨。2019年6月,杭州“双限”土拍新政出炉,新房售价自地块出让时就已被锁定,这样导致了多个一二手倒挂盘的出现,万人摇楼盘不断出现。

今年,杭州再出台相关政策,为预期上涨的楼市打退烧针。7月3日,杭州市发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》,其中一条就是“明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房,自房屋网签之日起,5年内不得上市交易”。

杭州这一政策出台前后,南京、宁波等也相继出台调控升级政策,预防楼市进入新一轮暴涨。

21经济网-21世纪经济报道官方网站长三角新一轮精细化调控大幕开启。

“深思熟虑”的城市

9月4日一早,杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“《通知》”),分别从土地、贷款、契税、限购、摇号倾向无房家庭等方面制定出更完善房地产调控细则。一边收紧投资客户需求,一边倾向无房户家庭。

21经济网-21世纪经济报道官方网站限售升级之后,杭州一二手倒挂的“红盘”将会越卖越少,投资客逐渐被挤出市场,据钱江晚报购房宝数据显示,目前杭州市区住宅部分的可售建筑面积高达1417万平方米左右,这意味着按照118平方米/套的均值匡算,这些即将入市的纯新盘将带来12万套左右的住宅房源。2019年杭州卖出10.4万套住宅,以此计算,这些储备房源可卖14个月。加上市场上还有大量可售房源,目前杭州市区可售商品住宅已接近4万套,鉴于潜在供应量充足,今年的住宅库存量将稳中有升。

实际上,杭州21经济网-21世纪经济报道官方网站有一揽子政策储备,何时出台、怎样出台,都经过深思熟虑。很显然,杭州新政在限购和摇号政策再“打补丁”之外,更倾向于精细化调控,防患于未然。21世纪经济报道从业内人士处获悉,杭州8月房价涨幅或在4.6%-4.9%区间,这距离传闻中的房价涨幅不得超过5%的天花板有点近。升级调控也就在情理之中了。

21经济网-21世纪经济报道官方网站此外,还有市场传言,杭州近期已经限发3.5万元/平方米以上的楼盘预售证。但从8月份批出的部分预售证来看,萧山、江干、临安区仍然有多个3.5万元/平方米的楼盘,最高是江干区某盘均价4.7万元/平方米左右。汇港城(公园1872)78套房源均价4.23万元/平方米。

值得关注的是,杭州这次新政首度出现“限售5年”,但只是针对指定范围内的买家,这表明杭州在控制市场热度的同时,还给流量保留了空间。

21经济网-21世纪经济报道官方网站这要结合杭州特有的市场特征来看,杭州土地市场在2019年6月开始“双限”,因此一幅地块的利润是能提前计算出来的,房企在杭州买地更多不是赚利润,而是赚流量规模,整个楼市周转起来之后,房企能保证融资,尤其最近金融监管层出台了“三道红线”规则,房企在融资端的需求更为迫切。

杭州房企在杭州市场的打法不尽相同,市场分化也很明显。尽管中海这样的大房企在杭州的利润目标已经从原来的15%下调至7%-8%,但杭州却有滨江这样的高周转赚流量的房企存在,因此,杭州房地产市场的调控临界点远远未到。

21经济网-21世纪经济报道官方网站诚然,红盘对市场的提振效应非常大,如何调控市场热度与流量平衡,需要杭州21经济网-21世纪经济报道官方网站认真考量。此次政策也针对红盘做了较大调整。业内人士预测,21经济网-21世纪经济报道官方网站为了确保不出现万人摇,接下来有可能会同时批出几个红盘预售证做对冲。杭州双赢机构总经理章惠芳评价杭州新政“绵里藏针,精准调控”,接下来市场会冷一点,但也不会特别冷。

“慢声细语”式管控

2020年是长三角楼市政策密集出台的年份,也体现了21经济网-21世纪经济报道官方网站管控精细化——颇有江南特色。仍然以杭州为例,根据市场行情,今年3月的时候,杭州就放宽过新房预售限制,政策于5月31日截止。新政实施期间,预售门槛降低,部分项目入市销售时间获得提前,企业现金流得到一定缓解。4月,杭州出台人才优先购房,7月,杭州又出台政策,对限购、限售、摇号政策再度细化。

今年以来,南京、苏州、杭州等30个城市放宽落户政策、提高租住房和创业补贴力度。

21经济网-21世纪经济报道官方网站房地产调控政策转入金融监管,8月16日,银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来,各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神,优化金融资源配置,严防资金违规流入房地产市场。

8月20日,住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。金融监管层对房企融资设置“三道红线”,房企融资压力加大。

8月24日,合肥长三角一体化座谈会上,再次释放“房住不炒”信号。

8月26日,住建部和人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

21经济网-21世纪经济报道官方网站精细化调控还表现于,地方21经济网-21世纪经济报道官方网站因城施策,调控政策松紧互现,推动区域市场平稳运行。比如,8月18日,南京出台土拍新政,具体内容包括,地价触顶后直接现场摇号,不再竞建人才房;严格开发资质审查;提高竞买资金要求;限制同一主体竞买地块数量等。

21经济网-21世纪经济报道官方网站房企的布局与调控密不可分。今年布局宁波的房企中,比较抢眼的有荣安、宝龙、万科、绿城、滨江、德信等,拿地至少3幅以上,这几家房企中只有荣安知名度略低,在荣安官网,其自称“宁波第一家房地产上市公司和华东地区首家深交所上市公司,扎根宁波、深耕长三角、面向全国进行战略布局,全国房地产开发企业百强,拥有上百个优质项目”。

在宁波,2019年,万科无论是销售流量金额还是操盘金额都占据头把交椅,2020年,绿城开始改变这一格局,今年上半年,绿城销售额达到110亿,至少在半年成绩上已经超越万科成为了冠军。

万科是主动收缩宁波战略布局还是被动减少市场份额?一个事实是,宁波在7月调控升级,提出要加大土地供应、从严核定新出让地块商品住宅的销售价格、严格控制楼面地价等措施来降温市场热度。随后宁波楼市降温,土拍溢价率下滑,需求端出现萎缩,一二手房库存上涨,供过于求的局面很快出现了。

21经济网-21世纪经济报道官方网站下半年,“含而未发”但可能出新政的长三角重点城市,还有无锡、南通等。

同策研究院资深分析师王丰分析认为,现在政策仍然是查缺补漏,房地产市场预期目前还是稳定的:首先,市场需求主体向改善型需求转变的趋势明显,改善型需求特点是自住、投资的界限不会太清晰,且比刚需群体的承受能力强,金融风险相对较小;其次、地方经济恢复需要依靠房地产开发投资增长,如果在土拍市场热度起来之后,又出台“防预期”的楼市收紧政策,未来开发商或将很难。从个别城市来看,近期无锡调控政策收紧,主要是由于前期地王出现,以及个别板块涨势太猛。但从整体开看,后面城市出严厉政策的可能性不高,多是查缺补漏,2016年的时候已经很严了,进一步收紧的空间不大。

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